전문가 칼럼=서정렬 영산대 칼럼니스트 [영산대 부동산대학원 원장, 주택도시연구소장]|영노미 풍선효과로 점철된 혼돈의 시기 2020년 부동산시장은 그야말로 풍선효과라는 네 글자로 점철된 혼돈의 시기였다.
이 같은 결과는 국민 10명 중 7명이 문재인 정부의 국정운영 실책 1순위로 부동산정책을 꼽은 데서도 나타난다.
한국갤럽이 11월 35일 성인남녀 1,002명을 대상으로 조사한 결과 정부의 부동산 정책에 대해 좋지 않다는 응답이 68%로 좋지 않다(15%)를 훨씬 웃돌았다.
문재인정부 출범 이후 부동산 정책에 대한 부정적 평가는 꾸준히 높아졌지만 이번 조사에서 최고치를 기록했다(한국일보11월 6일). 더불어민주당 지지층 사이에서도 부정적 평가(52%)가 긍정(28%)보다 높았다.
부정적 평가 이유는 집값 상승(30%), 들쭉날쭉(9%), 효과가 없다(7%) 순으로 최근 집값 상승에 대한 우려가 그대로 반영된 결과라고 할 수 있다.
KB국민은행의 조사발표 자료에 따르면 올해 전국 집값이 8.35% 올라 14년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다.
전세금은 6.54% 올라 9년 만에 최고치를 기록했다.
서울 집값과 전세금은 10% 이상 올랐다.
이 같은 상승폭은 노무현 정부 시절인 2006년 11.60% 오른 이후 14년 만에 가장 높은 것이다.
주택 유형별로는 작년 말에 비해 9.65% 올라 단독주택은 3.87%, 연립주택은 6.47% 상승했다.
광역시도의 주택매매가격상승률은 세종(36.02%) 대전(12.01%) 경기(11.58%) 대구(9.35%) 울산(7.50%) 부산(6.85%) 등의 순이었다.
광역시도 주택 전세금 상승률에서도 세종(22.39%)이 1위였고 대전(9.01%) 경기(8.59%) 대구(6.48%) 울산(6.02%) 인천(5.03%) 부산(3.23%) 등이 뒤를 이었다(연합뉴스, 12월 27일).
문재인정부는 출범 이후 현재까지 24차례의 부동산대책을 발표했다.
최근 24번째 대책은 11만4000가구의 공공주택 공급을 통해 상승일로에 있는 전세가격을 낮추는 것이었다.
그러나 이낙연 대표의 호텔 방 전세 발언으로 대책이 작동하기도 전에 실효성 논란이 일었다.
현재 부동산 시장에서 발생하는 급격한 가격 상승은 결과다.
그러나 그 이면에서는 국민이 느끼는 부동산 가격 상승에 따른 불안심리를 정부나 여당 정치인들이 제대로 체감하지 못했다는 지적이 일반적이다.
그는 지난해 1월 14일 신년 기자회견에서 “일부 지역에선 우리 서민들이 납득하기 어려울 정도로, 그리고 위화감을 느낄 정도로 가파른 가격 상승이 있었지만 그런 급격한 가격 상승은 되돌아가야 한다고 생각한다”고 말했다.
통수권자로서 오르는 집값 문제의 심각성을 언급한 것이다.
그럼에도 가격은 오르고 시장 혼란이 가중되는 상황에서 정부가 마련한 대책이 부동산시장에서 실효성이 있느냐는 국회의 질문에 김현미 장관은 제대로 작동하고 있다고 답했다.
김현미 장관이 아파트를 빵에 비유한 발언은 빵뜨와넷으로 불리기도 했다.
결국 최장 재임기간을 기록했고 김현미 장관은 최근 변창흠 장관으로 교체됐다.
변창흠 장관은 온라인 취임식을 통해 2021년 설 이전 25번째 부동산 대책으로 도심 주택공급 활성화 방안을 발표하겠다고 예고했다.
국민 10명 중 9명이 내년 집값 상승 전망▲2021년 부동산시장 전망=부동산시장 수요자 10명 중 9명은 내년에도 집값이 오를 것으로 내다봤다.
전세금 가격도 더 불안해질 것으로 내다봤다.
집값 상승의 원인은 정부의 두더지 잡기식 규제에 따른 부작용이라는 응답이 가장 많았다.
잡지가 이달 4일부터 17일까지 구독자 등 545명을 대상으로 내년 부동산 시장 전망에 관한 온라인 설문조사를 한 결과 응답자의 80% 정도는 집값 상승세가 내년까지 이어질 것으로 예상했다.
전국 기준 아파트 값은 5% 이상 오를 것이라는 응답이 43.5%로 가장 많았다(한국경제12월 21일자).
부동산114의 또 다른 설문조사에서도 유사한 응답이 많았다.
부동산114가 2020년 11월 9일부터 23일까지 전국 1,439명을 대상으로 실시한 <2021년 상반기 주택시장 전망> 설문조사 결과 매매 응답자의 69%, 전세 응답자의 77%가 집값이 오를 것이라고 응답했다.
이 응답 비율은 부동산114가 2008년부터 관련 조사를 시작한 이래 상승 응답 비율이 가장 높았기 때문에 ‘상승 응답 역대급’이라는 자평을 내리기도 했다(부동산114, 2020.12.3).
“2021년 부동산 시장은 어떻게 될 것인가”라는 전망이 우세하다.
하지만 올해는 달라지겠지만 2020년 시장 상황은 당분간 그대로 연장될 것으로 보인다.
2021년인 2020년 연장선에서 크게 달라지지 않을 것이라는 전망은 다음과 같은 이유에서다.
우선 역풍선 효과다.
풍선 효과의 출발은 서울 강남에서였다.
강남에 대한 재개발 재건축 규제 강화는 풍부한 유동성과 저금리 상황과 맞물려 자본을 규제가 없고 가격 면에서 저평가된 지방으로 몰리게 했다.
집중된 역외자본이 지방시장을 끌어올리자 정부는 사후약방문식으로 지방시장을 조정대상지역으로 지정 또는 재지정했다.
전국 지자체의 70%가량인 160개 지역이 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶이자 다시 한 번 똑똑한 한 채에 대한 선택과 집중은 서울 강남 집값을 상승시키는 역풍선효과로 나타나고 있다.
즉 서울 강남에서 지방으로 풍선 효과, 지방에서 수도권으로 풍선 효과, 서울 강남과 수도권에서 지방으로 재풍선 효과, 지방에서 서울 강남으로 역풍선 효과라는 악순환(풍선 효과→재풍선 효과→역풍선 효과)이 이어지고 있다.
둘째, 정부 정책 변화의 여지는 크지 않다.
국토교통부 장관 교체 여부와 관계없이 당분간 환경 변화는 크지 않을 전망이다.
부동산시장 관련 25번째 대책은 나올 것으로 예상된다.
정부로서는 시장 반전카드로 25번째 카드를 쓰겠지만 시장 자체가 정부의 의도대로 작동하기에는 내성이 너무 커졌다.
물론 여기에는 정부 정책에 대한 불신이 포함된다.
오히려 내부 환경보다는 세계경제 등 외부 환경의 변화에 따라 시장의 방향이 달라질 여지가 크다고 할 수 있지만 팬데믹 상황이 다소 지속될 수밖에 없다는 점에서 이 또한 제한적일 수밖에 없다.
셋째, 콜로노믹스(coronomics)로서의 불확실성 증대다.
코로나와 경제의 합성어인 코로나와 경제를 뜻하는 이코노믹스의 합성어다.
코로나에 따른 전후의 경제적 변화는 불가피하다.
불확실성이 높아지면 금 채권 등 안전자산(risklessasset)에 대한 투자가 선호된다.
최근 부동산펀드로 순유입이 늘어나는 것도 그런 이유에서다.
부동산 시장에서도 불확실성이 커질수록 가장 안전한 상품을 선호할 수밖에 없다.
가장 안전한 상품은 상대적으로 빨리 올라 상대적으로 가격이 떨어지지 않는 상품이다.
역풍선 효과의 종착역에 서울 강남 아파트가 있는 것은 요즘 시장에서 많은 것을 시사한다.
많이 올라갔어전국적으로 다 올라갔어올라갈 이유가 없다.
코로나는 여전하고 지역경제는 침체에 빠진 상황이어서 작금의 부동산 가격 상승은 상식적이지 못하다.
이렇게 부동산시장에 흘러드는 반작용 반작동의 힘을 어떻게 되돌리느냐는 결국 정부 정책의 신뢰에서 가능해질 것으로 보인다.
2021년 부동산 시장 전망과 관련해 부동산 시장보다 오히려 정부에 쏠리는 시선이 뜨거운 이유다.
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